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“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲，“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌，最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯•P•金德尔伯格将“泡沫”定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣，随着价格的上涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。

典型的房地产泡沫

从上世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本房地产泡沫是世界历史上影响最深远的房地产泡沫。从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，房地产泡沫使日本经济蒙受了巨大的损失，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

1997年，香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现几十年绝无仅有的负增长；失业率从1997年的2.5%上升到1998年的5%；零售总额和消费总额大幅下降；房地产增加值从1997年1356.5亿港元下降到2002年的811.3亿港元，下降幅度高达40%；房地产增加值占GDP的比重则从1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。

房地产业可能出现的泡沫经济的类型

1、土地价格泡沫。由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。

2、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。按照国际经验，商品房空置率位于10%以内时，这种经济泡沫是正常的。超过过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌，开发商蒙受巨大经济损失甚至破产倒闭，导致失业率上升，经济混乱，社会动荡。

3、房地产投资泡沫。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

4、房价虚涨泡沫。众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

房地产泡沫产生的原因

1、土地的有限性及价格虚拟性是泡沫产生的根源

从全社会的土地供给来看，土地的数量既不能增加也不能减少，它的有限性决定了其供给总量在一定时期内是固定的。当市场普遍流行对土地价格的乐观预测时，土地的需求量将人为地加大，从而促使土地价格刚性上涨，导致非理性的房地产投机行为盛行，产生房地产泡沫。

2、房地产业与金融业的紧密关系加速泡沫经济膨胀

房地产业属于资金密集型产业，其投资所需资金量大、周转时间长、投资回收慢，因此注定了房地产业与金融业之间有着密切联系。作为第三产业的两大支柱，它们之间的融合，形成一种互为需求、互相依存的关系。但随着房地产业占用金融资产比重增大，房地产价格泡沫因金融业的介入而进一步膨胀。房地产金融风险过分集中在商业银行体系，是一个不争的事实，从促进房地产业长期稳定发展、持续促进国民经济增长的角度出发，必须要努力降低和分散房地产金融风险。

房地产泡沫预警

适度的投机和在理性范围内的泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资增长率高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等，对活跃经济、促进竞争、推动房地产发展和国民经济增长是有利的，而且价格泡沫可以通过资产本身的增值过程来填补。然而，投机者在市场预期上很难形成这样一种默契：既保持市场交易活跃，又不把泡沫扩大到破灭的边缘。如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此对房地产业进行及时的观测与预警显得格外重要。

1、房地产投资占GDP比重

该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞涨和大量空置。从中国房地产投资占GDP的份额来看，已经从1997年的4.5%持续上涨到了去年的近9%。而对比一些典型国家与地区房地产投资占GDP的比例可以看出，中国房地产投资占GDP的百分比已经与这些国家和地区相当接近了。因此，中国目前的房地产业还存在多大发展空间，值得细究。

2、房地产价格增长率与GDP增长率之比

该指标用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。1993年为中国房地产泡沫经济最严重的时期，该年房价增长率与GDP增长率之比达到了历史最高点2.3，而我国前一轮房地产开发高峰期(1988～1993年)的指标平均值为2.0。根据最新资料统计，2004年上半年该指标值已接近1.0，从上涨趋势看，GDP的上涨趋于平缓，而房地产价格则有明显的增幅上扬趋势。因此必须做出泡沫预警，以防止房价持续大幅增长而引发严重的经济泡沫。就区域而言，目前我国已有一些城市的房价出现了超常规增长，以上海为例，2003年上海房地产价格增长率为23.8%，与GDP增长率(15.6%)之比以达到1.5，由此可以看出，上海地区确已存在一定的房价泡沫。

3、房价收入比

房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性。总体来说，我国城镇居民的住房支付能力正在逐步得到改善，从1991年的7.8降低到了目前的5.9。但是，仍然必须引起注意的是我国部分大中城市房价收入比居高不下，达到国际平均水平的6倍以上，有的城市甚至超过了10倍。一些城市居民有购买住房改善居住条件的愿望，却因房价过高难以承受，不能成为现实的购买者。以上海为例，目前上海市商品住宅均价大约是7千元每平方米,一套100平米住宅约70万元,而上海市户均年可支配收入接近6万元。就是说上海市的房价收入比达到了11：1，远远高于发达国家通常为3-6倍的水平。同样可见上海房价中已经存在泡沫现象。

4、房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例

金融机构的贷款过度扩张是房地产泡沫产生的重要原因之一，该指标可以测出金融机构对房地产业的信贷规模。自从1999年中国房地产业复苏以来，我国房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例也逐年增加，从4%增长到了目前的近12%。这种房地产贷款额超常规增涨的现象已经引起了有关政府部门的重视，从去年至今年上半年，国家也相继出台了多项金融调控政策来限制信贷规模，以降低房地产金融风险。

根据以上指标分析可以得出，目前全国性的房地产泡沫还未出现，但是由于房地产市场本身具有的极强的地域性，一些地方如上海、杭州、重庆、沈阳等地已经出现了较严重的房地产投资泡沫和房价虚涨泡沫。各级政府应该采取措施、及早行动，将房地产泡沫控制在理性的范围内，以维持房地产市场稳定健康的发展。

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